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Bâtir un patrimoine en phase avec les mutations actuelles

Le 28 mai, le groupe Consultim lançait Consultim AM, en association avec Andràs Boros, président de la nouvelle entité, et Léonard Hery, son directeur général. La jeune société de gestion présente aujourd’hui sa première SCPI, Optimale, avec une stratégie qui sort des sentiers battus.

Investissement Conseils: Pouvez-vous nous raconter la genèse de Consultim AM ?

Andràs Boros : Comme souvent, notamment dans l’immobilier, tout est parti d’une rencontre. J’ai eu la chance de rencontrer un peu par hasard Benjamin Nicaise, le président fondateur du groupe Consultim, qui souhaitait se développer dans la gestion collective en immobilier. De mon côté, après une carrière dans la finance, puis dans l’immobilier, je souhaitais allier ces deux compétences et avais le projet de monter une société de gestion. Forts de notre passion commune pour l’immobilier, Benjamin Nicaise et moi-même avons donc décidé de nous associer.

Qu’est-ce qui vous différencie sur ce marché déjà très concurrentiel?

Avec plus de deux cents SCPI déjà existantes, le marché est effectivement très mature, et nous en avons bien conscience. Mais notre objectif n’est pas de devenir la plus grosse société de gestion de la place. C’est même presque le contraire. La collecte très importante ces dernières années a poussé de nombreuses SCPI à adapter et en quelque sorte à « diluer » leur stratégie d’investissement en fonction des montants levés, avec l’acquisition d’actifs toujours plus gros, tou jours plus concurrentiels, et de plus en plus souvent situés hors de France. Pour Optimale, la première SCPI que nous avons lancée mi-septembre, nous revendiquons une stratégie différente : nous ne cherchons pas le volume, mais une collecte extrêmement maîtrisée qui permettra d’investir strictement dans le cadre de la stratégie que nous nous sommes fixée au démarrage.

Pouvez-vous nous préciser la stratégie d’investissement de la SCPI Optimale ?

La stratégie d’Optimale nous est venue très naturellement avec Benjamin, car lors de nos premiers échanges, nous sommes arrivés à la conclusion que malgré l’offre abondante de SCPI sur le marché, « nous ne trouvions pas chaussure à notre pied ». Nous voulions créer un outil d’épargne de long terme, très défensif, avec des actifs à taille humaine, que nous comprenons vraiment, dont nous connaissons bien le marché, à l’instar d’une SCI patrimoniale ou d’un family office, mais qui seraient ouverts au public. Optimale est donc une SCPI de rendement, son objet est de distribuer des revenus locatifs réguliers et résilients dans la durée, tout en préservant le capital investi.

Cette résilience à long terme, nous la recherchons avant tout par une analyse économique, c’est-à-dire que nous essayons de détecter, d’anticiper les grandes tendances à l’oeuvre dans nos modes de vie, nos usages, nos façons de consommer et de travailler, puis nous sélectionnons des actifs, et des locataires, qui nous paraissent en phase avec ces évolutions. Dans ce cadre, l’apport de Nico las Bouzou, conseiller stratégique de Consultim AM, nous est très précieux.

Cette stratégie est applicable à l’ensemble des classes d’actifs immobiliers (commerces, santé, tourisme, logistique, bureaux, etc.): Optimale se veut opportuniste, dans le bon sens du terme, pragmatique et multithématique.

Pouvez-vous nous donner des exemples concrets ?

En ce qui concerne la consommation par exemple, chacun est témoin, il nous semble, des tendances qui sont en cours depuis plusieurs années et que la crise sanitaire accélère encore : un désir de consommer mieux, un certain retour à davantage de frugalité des modes de consommation, aux circuits courts… Concernant nos modes de vie, nous notons un « besoin de nature » qui devrait se traduire, selon nous, par une pause dans les phénomènes de métropolisation et un attrait renouvelé pour les villes moyennes et le périurbain. Une tendance qui devrait d’ailleurs être soutenue par davantage de souplesse et de flexibilité dans nos modes de travail, une évolution également en cours depuis de nombreuses années. L’explosion du télétravail en est la manifestation la plus spectaculaire dernièrement, mais ce n’est pas un phénomène nouveau : les entreprises redoublaient d’efforts ces dernières années pour rendre leurs bureaux plus agréables pour compenser notamment les nombreuses heures passées par leurs collaborateurs dans les transports. Mais le baby-foot et les espaces partagés ne suffiront probablement plus, les gens veulent de la vraie flexibilité, ce qui devrait desserrer le lien entre le lieu de travail et le lieu de résidence.

Au global, il en ressort une stratégie d’investissement que l’on pourrait qualifier « de proximité », sur des actifs ne dépassant pas 5 millions d’euros de valeur et qui parfois descendent même sous le million d’euros, exclusivement en France, dans les grandes métropoles bien sûr, mais pas uniquement. Nous pensons, en effet, qu’il y a de nombreuses opportunités dans nos villes moyennes, sur des petits dossiers où la plupart des institutionnels ne se positionnent pas. Tout ne se passe pas à Paris, Lyon ou Bordeaux ; de nombreux Français vivent, travaillent et consomment dans des villes moyennes dynamiques. Nous y avons ainsi identifié plusieurs actifs à des niveaux de rendement très intéressants. Le potentiel d’appréciation de ces actifs est probablement plus limité, mais je rappelle que nous visons avant tout la pérennité des loyers en préservant le capital investi, et non absolument la plus-value.

D’un point de vue sectoriel, lesquels ont votre préférence ?

Nous aimons beaucoup les formats alimentaires de proximité qui démontrent une grande résilience, y com pris dans le contexte sanitaire actuel. Le retail, de manière très sélective, offre selon nous un couple risque-rendement très attractif en ce moment. La pénétration très rapide de l’e-commerce engendre de gros besoins immobiliers en matière de stockage et de logistique, mais il faut être vigilant car les taux de capitalisation se compressent très rapidement sur cette classe d’actifs. Nous nous positionnons également sur l’immobilier de santé ou encore, de manière opportuniste, sur des centres automobiles de petites villes et en périphérie de grandes villes… Nous sommes très vigilants en ce moment sur les bureaux en raison des nombreux facteurs de risques que nous identifions dans le contexte conjoncturel actuel.

Aurez-vous une démarche ISR ?

II nous semble que notre stratégie d’investissement suit déjà en soi une logique ISR puisque nous visons à orienter l’épargne des Français vers l’investissement de proximité en France, à un moment où nos territoires en ont particulièrement besoin. L’ISR ne doit pas être un outil marketing, mais le résultat de convictions de l’équipe de gestion… Le décret concernant le label ISR vient de sortir, donc pour notre part, nous travaillons avec un cabinet spécialisé pour bien comprendre ce qu’implique le label avant de voir s’il est adapté à notre stratégie et à notre philosophie.

Quelles sont les caractéristiques techniques d’Optimale ?

Le prix de la part est fixé à 250 €, avec un minimum de souscription de 1500 €. Le processus de souscription pourra s’effectuer intégralement en ligne, grâce à un outil très souple et très simple d’utilisation, aussi bien pour les conseillers en gestion de patrimoine que pour les clients. Les investisseurs peuvent opter pour l’épargne programmée à partir de 100 € par échéance (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle) et moduler leur choix à tout moment à travers un espace client sécurisé. Ils peuvent également réinvestir les dividendes en fraction de parts. L’investissement en nue-propriété est également disponible en ligne.

Optimale propose une distribution mensuelle, avec un délai de jouissance exceptionnellement abaissé à deux mois pour les souscriptions enregistrées avant le 31 décembre ; il sera ensuite de trois mois à partir de 2021.

Autant de caractéristiques qui font d’Optimale un produit souple, et nous l’espérons un concentré de ce qui se fait de plus moderne sur le marché. Notre ambition est également de permettre à l’épargnant de trouver du plaisir à investir dans la pierre, comme c’est notre cas. Cela suppose de l’impliquer en lui proposant des billets mensuels, des vidéos expliquant notamment ce qui a motivé notre intérêt pour tel ou tel actif et permettant de le suivre, bref une information très complète et transparente dans l’esprit club deal que je mentionnais plus avant…

Où en êtes-vous de la constitution de ce patrimoine ?

Afin de séduire et rassurer les investisseurs, les fondateurs de Consultim AM ont décidé dès l’origine du projet de participer à la collecte à hauteur de 20 M€. Grâce à un effet de levier modéré, cela équivaut à une capacité d’investissement immédiate d’environ 25 M€ pour Optimale. Nous avons ainsi commencé depuis plusieurs mois à identifier les premiers actifs. Fin août, deux actifs étaient d’ores et déjà signés et une dizaine d’autres sont en phase de due diligence sous exclusivité. Ce patrimoine de départ permettra d’illustrer notre stratégie, de communiquer sur des rentabilités et d’assurer des loyers immédiats aux premiers investisseurs. Ceux qui entreront en octobre percevront des loyers au titre du mois janvier.

Elisa Nolet | Investissement Conseils