Optimale, résultat des convictions de Consultim AM sur un monde en profonde mutation
L’objectif d’Optimale est de générer des revenus locatifs réguliers et résilients dans la durée, tout en préservant le capital investi. Cette résilience à long terme, nous la recherchons notamment par l’analyse économique, en nous efforçant de détecter et d’anticiper les grandes tendances à l’œuvre dans nos modes de vie et nos usages, dans nos façons de consommer et de travailler, afin de sélectionner des actifs et des locataires en phase avec ces évolutions.
Notre conviction en effet est que la crise de la COVID-19 a eu un puissant effet accélérateur sur certaines mutations en cours dans notre société :
- Un retour à l’essentiel et à davantage de frugalité dans les modes de consommation (circuits courts, économie circulaire, bio, fait maison) ;
- Une pause dans le phénomène de métropolisation et un attrait renouvelé pour les villes moyennes et le péri-urbain ;
- Un recentrage sur l’environnement local en réponse à une méfiance accrue de la mondialisation permettant de mieux concilier l’utilité sociétale et les enjeux économiques ;
- L’hyper-connectivité pour tous et une accélération du commerce en ligne ;
- L’importance de la santé et du bien-être, tant dans la vie personnelle que professionnelle.
C’est la raison pour laquelle nous avons voulu vous proposer une nouvelle solution d’épargne immobilière ciblée sur des actifs répondant à ces nouveaux enjeux, que nous appelons des « actifs de proximité ».
La stratégie d’investissement d’Optimale
Optimale cible des actifs répondant aux mutations en cours et permettant par conséquent de générer des revenus locatifs potentiels résilients et pérennes à long terme. La stratégie d’investissement de notre SCPI est la suivante :
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La recherche
d’actifs de proximité,
loués à des locataires fonctionnant en circuit court, rayonnant localement ou d’utilité locale et dont la zone de chalandise est réduite. -
Des actifs de taille moyenne (inférieure à 10 millions d’euros),
au cœur de la thématique de proximité et moins exposés, selon nous, à la concurrence des grands investisseurs institutionnels français et internationaux. -
Une approche pragmatique et opportuniste
visant tous types d’actifs (bureaux, commerces, logistiques, locaux d’activité, santés, services, hôtellerie, résidentiel) permettant une meilleure répartition du risque locatif. -
Une sélection multicritères rigoureuse
basée aussi bien sur l’emplacement et les qualités intrinsèques des immeubles que sur l’analyse des locataires et de leur activité. -
Une stratégie d’investissement dédiée exclusivement à la France métropolitaine,
dans les grandes métropoles mais aussi dans les villes moyennes.
Pourquoi investir dans Optimale ?
Percevoir des revenus potentiels attractifs versés mensuellement :
Percevoir des revenus potentiels attractifs mensuels réguliers et pérennes sur le long terme. Il est toutefois rappelé que ce revenu n’est pas garanti.
Accompagner l’activité et l’économie locale en France :
Soutenir l’économie locale en participant activement à l’investissement de proximité.
Profiter d’une solution complète d’épargne immobilière :
Constituer un capital à travers une solution complète d’épargne immobilière grâce à la souscription directe de parts en pleine propriété ou en démembrement, à l’épargne programmée et au réinvestissement des dividendes.
Chiffres clés
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Prix de souscription par part
250 €
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Nombre d’associés
Voir l’historique264
Évolution du nombre d’associés
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Capitalisation
Voir l’historique15 978 K€
Évolution de la capitalisation
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Nombre de locataires
Voir l’historique18
Évolution du nombre de locataires
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Nombre d’actifs
Voir l’historique7
Évolution du nombre d’actifs
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Taux d’occupation financier (TOF)
100%
Répartition sectorielle
(en % des loyers HT HC annuels)
Répartition par taille d’actif
(en % de la valeur vénale)
Source : Consultim Asset Management au 31/03/2022
Les chiffres cités ont trait aux années écoulées et ont tendance à évoluer.
Distributions
Patrimoine immobilier
Commerce alimentaire
Date d’acquisition : 13/10/2020
Localisation : Villenave d’Ornon (33)
Surface : 1540 m2
Prix d’acquisition : 4.26 M€
Rendement : 5.73%
Locataire : Groupe Aldi
Descriptif :
Le magasin était exploité par la même enseigne de discount alimentaire depuis de très nombreuses années et a été repris par Aldi fin 2020.
Il est situé sur un vaste tènement foncier indépendant détenu en pleine propriété à l’intérieur de la rocade bordelaise.
Il propose de nombreuses places de stationnement.
A l’instar de l’ensemble de l’agglomération bordelaise, le quartier s’est fortement développé et densifié ces dernières années, sous l’impulsion du tramway (arrêt à 250m du point de vente) et de la ZAC Terres Sud qui accueille notamment le nouveau lycée Vaclav Havel.
Espace d’accueil & Bureaux
Date d’acquisition : 20/11/2020
Localisation : Dax (40)
Surface : 208 m2
Prix d’acquisition : 0.6 M€
Rendement : 7.34%
Locataire : Chambre des métiers et de l’artisanat des Landes
Descriptif : Le local se trouve au sein du nouveau quartier d’affaires du Grand Dax, à proximité immédiate de la Gare TGV et de son pôle multimodal, du siège du GRAND DAX et de son Groupement d’Intérêt Public pour accélérer le Développement Économique, PULSEO. Le local se situe au pied d’un immeuble neuf de logements élevé en R+4, faisant partie d’une vaste opération mixte appelée « Confluences », mêlant logements, bureaux et commerces. Le local est loué à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat des Landes, dans le cadre d’un bail d’une durée de 9 ans fermes, à destination d’espace d’accueil pour les TPE/PME et de bureaux.
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Commerces alimentaires
Date d’acquisition : 04/12/2020
Localisation : Aucamville (31)
Surface : 808 m2
Prix d’acquisition : 2.05 M€
Rendement : 6.05%
Locataire : Carrefour City et Biocoop
Descriptif : Les commerces consistent en deux locaux commerciaux situés à Toulouse Métropole (Aucamville) au pied d’un immeuble de logements neufs, se situant avenue de Fronton, un axe pénétrant à très forte fréquentation en périphérie de Toulouse. La livraison des constructions a eu lieu au 4ème trimestre 2021. Les locaux ont été pris à bail sous l’enseigne Carrefour City d’une part, et d’autre part sous l’enseigne Biocoop, dans le cadre de baux en l’état futur d’achèvement de 6 ans ferme. Le site était historiquement occupé par un supermarché SPAR.
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Locaux commerciaux
Date d’acquisition : 31/12/2020
Localisation : Urrugne (64)
Surface : 1 260 m2
Prix d’acquisition : 3.52 M€
Rendement : 7.18%
Locataire : Indépendants multiples
Descriptif : L’actif consiste en un ensemble de 5 locaux commerciaux situés à Urrugne, à la sortie immédiate de Saint Jean de Luz, en face d’un supermarché E. LECLERC. Au sein d’un ensemble commercial de proximité, anciennement une concession automobile restructurée en 2013, ils bénéficient d’une très bonne visibilité et d’un stationnement aisé. Les locataires sont une boulangerie (Grave), une épicerie bio (Bio de Luz), un caviste (La Tour des Vins), un opticien (Optic 2000) et une société de vente et de location de matériel médical (Acam).
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Locaux d’activité
Date d’acquisition : 21/05/2021
Localisation : Sin-Le-Noble (59)
Surface : 766 m2
Prix d’acquisition : 1.2 M€
Rendement : 6.85%
Locataire : Engie Home Services et Kané
Descriptif : L’actif est situé au sein de l’Ecopark du Raquet au sud de Douai (agglomération lilloise). L’Ecopark est un écoquartier qui s’étend sur 27 hectares et accueille les petites et moyennes entreprises à vocation tertiaire et artisanale, réparties sur 7 bâtiments, et 390 parkings extérieurs.
L’ensemble immobilier est aisément accessible par les voies routières et les transports en commun. Les locaux sont entièrement loués à des locataires de grande qualité, Engie Home Services et Kané, dans le cadre de baux fermes de 5 ans de WALB, en ce compris une indemnité de départ en cas de départ du locataire Kané dans les 18 mois.
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Local commercial
Date d’acquisition :29/07/2021
Localisation : Coulommiers (77)
Surface : 727 m2
Prix d’acquisition : 1.1 M€ AEM
Rendement : 6.59%
Locataire : JLM Auto (enseigne Feu Vert)
Descriptif :
Cet actif est un local commercial implanté au sein d’un ensemble immobilier composé d’enseignes nationales, disposant de parkings abondants et exploité depuis sa construction en 2006 sous enseigne Feu Vert. L’actif se situe à Coulommiers (77), commune de 15.000 habitants située en Seine-et-Marne, qui pourrait bénéficier d’un regain d’attractivité en raison de sa localisation et son accessibilité de Paris.
L’actif est au cœur de la zone commerciale de la Rocade au Sud-Est de la commune, qui a la particularité de bénéficier d’un quasi-monopole dans un rayon de 20 km.
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Locaux commerciaux
Date d’acquisition : 31/03/2022
Localisation : Menneval (27)
Surface : 2 489 m2
Vendeur : Foncière privée
Rendement : 6.60 %
Locataires : Biocoop, les Éleveurs de la Charentonne, Ixina, Boulangerie Blachère, Espace bien être
Descriptif :
Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage exclusif de commerce d’environ 2.500 m², situé à Menneval (27) dans le département de l’Eure en Normandie. Ce dernier bénéficie d’une excellente localisation entre Rouen et Evreux, à proximité immédiate de l’A28 et de l’hypermarché Leclerc, locomotive du secteur.
L’ensemble immobilier, qui a bénéficié d’une rénovation intégrale en 2019, dispose de 5 cellules commerciales et louées à 100% à plusieurs enseignes de commerces essentiels de qualité dont Biocoop et Marie Blachère.
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Locaux d’activité
Date d’acquisition : 05/04/2022
Localisation : Cholet (49)
Surface : 6 700 m2
Vendeur : Foncière privée
Rendement : 8.30 %
Locataires : Veolia, Dalkia, Fenwick, Fedex, LRCV et Fil d’Ariane
Descriptif :
L’actif est un ensemble immobilier à usage d’activité, composé de deux bâtiments pour une surface bâtie de 6.700 m² et une charge foncière importante de 14.800 m². Il est localisé à Cholet (49), au sein de la ZI de la Blanchardière.
Actuellement loué à 100%, avec plusieurs locataires de premier plan, la situation locative est sécurisée par une garantie locative d’une durée de 24 mois.
L’actif dispose d’une excellente localisation, entre l’embranchement de l’autoroute A87 et le centre-ville de Cholet. De plus, il jouit d’une excellente visibilité depuis la rocade.
Documentation
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Documentation réglementaire
Documentation réglementaire
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Rapport annuel
Rapport annuel
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Bulletin trimestriel d’information
Bulletin trimestriel d’information
Risques
Les parts de SCPI sont des supports de placement de long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à ce placement. La société de gestion recommande de conserver les parts pendant une période d’au moins 10 ans.
Avant d’investir dans une société civile de placement immobilier, vous devez tenir compte des éléments et facteurs de risques décrits suivants :
- Risque de perte en capital : La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.
- Risque de marché : La rentabilité́ d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : (1) des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire sur la durée totale du placement, (2) du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra principalement de l’évolution des marchés immobiliers sur lesquels est investie la SCPI sur la durée totale du placement.
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées. La SCPI est donc considérée comme un placement peu liquide. Les modalités de revente des parts et de retrait (en cas de retrait compensé) sont liées à l’existence d’une contrepartie. La Société ne garantit pas la revente ou le retrait des parts. En cas de blocage des retraits, la Société́ de Gestion a la faculté́ de suspendre, dans certaines conditions, la variabilité́ du capital et de mettre en place un marché secondaire des parts par confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts de la SCPI.
- Risque lié à l’effet de levier : L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la SCPI peut statutairement recourir à l’endettement, direct et indirect, bancaire et non bancaire, y compris le crédit-bail, à hauteur de 40% maximum de la valeur d’acquisition des actifs pour financer ses investissements.
- En cas de souscription à crédit : L’attention de l’investisseur est attirée sur le fait que l’absence de garantie de revenus et de capital sur la SCPI ne remet pas en cause les obligations de remboursement inhérentes à la souscription d’un crédit. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts et être amené́ à supporter un risque de perte en capital. La revente des parts peut éventuellement ne pas couvrir le remboursement du crédit.